FP1級のお勉強(その4) E分野：不動産

一番苦手な不動産の分野です。建蔽率、容積率とか不動産譲渡所得関連の税金計算なんかがこの辺のテーマです。FP3級とか2級は不動産嫌なら逃げるという選択肢もとれましたが、FP1級ではそういった選択肢はないです。絶対必須なので乗り越えないといけません。
不動産は本当に興味がなければ苦痛以外の何物でもないです。

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◆応用項目編

1.建蔽率計算

①第一種中高層階住居専用地域分：(甲土地+乙土地)×(指定建蔽率+10%)

　＊角地とか耐火建築物のいずれか片方の場合は+10%、両方だと+20%

②近隣商業地域分：(甲土地+乙土地)×(指定建蔽率+10%)

③セットバック計算：(4m－4m未満部分道路幅)÷2

④建蔽率の上限となる建築面積=①+②

　＊セットバック側に属する道路の場合は(X-③)×Yとしてセットバック分を

　　加味して計算する必要がある。

2.容積率計算

①前面道路の幅員による容積率制限(緩和なしの場合)

　・第一種中高層階住居専用地域：「前面道路幅×40%×100」か「200%」の低い数値

　・近隣商業地域：「前面道路幅×60%×100」か「400%」の低い数値　

②特定道路までの距離による容積率制限の緩和

　W1=(12m－W2)×(70m－L)÷70m

　W1：前面道路幅員に加算される数値

　W2：前面道路の幅員(m)

　L：特定道路までの距離(m)

　＊緩和後の数値か指定容積率の低いほうの数値を採用

　・第一種中高層階住居専用地域：(前面道路幅+W1)×40%×100か指定容積率

　・近隣商業地域：(前面道路幅+W1)×60%×100か指定容積率

③容積率の上限となる延べ床面積

　1-①で計算した面積×2‐①、2-②の容積率＋1-②で計算した面積×2-①、2-②の容積率

3.不動産の税金計算

・特定の居住用財産の買替えの特例

①収入金額=譲渡資産の譲渡価格－買替資産の取得価格

②取得費+譲渡費用=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×①÷譲渡資産の譲渡価格

＊概算取得費=譲渡資産の譲渡価格×5%

③譲渡益=①－②

④所得税・住民税=③×(15.315%+5%)

・3,000万円特別控除および軽減税率適用

③譲渡益=譲渡資産価格－(取得費+譲渡費用)－3,000万円

④所得税・住民税=③×(10.21%+4%)

・特定事業用の資産買替特例

①収入金額=譲渡資産の譲渡価格－譲渡資産譲渡価格、買替資産取得価格の低い方×80%

②取得費+譲渡費用=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×①÷譲渡資産の譲渡価格

＊概算取得費=譲渡資産の譲渡価格×5%

③譲渡益=①－②

④所得税・住民税=③×(15.315%+5%)

・固定資産交換の特例

①収入金額=交換譲渡資産時価－交換取得資産時価、交換譲渡資産時価×20%の低い方

②取得費+譲渡費用=(譲渡資産の取得費+交換譲渡費用)×①÷譲渡資産の譲渡価格

＊概算取得費=譲渡資産の譲渡価格×5%

＊交換譲渡費用=交換費用×50%

③譲渡益=①－②

④所得税・住民税=③×(15.315%+5%)

◆基礎編項目

1.不動産登記：不動産にかかる権利、登記の種類、仮登記、公図、分筆、合筆
2.不動産価格：公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額
3.売買契約：手付金、危険分担、瑕疵担保責任、壁芯、内法、筆界特定制度
4.法律：宅建法、借地借家法、区分所有法、都市計画法、建築基準法
5.税金：不動産取得税、消費税、印紙税、固定資産税、都市計画税、登録免許税
6.賃貸住宅関連：定期借地権、借家契約、区分所有建物、管理組合、集会
7.特例など：新築住宅、居住用財産譲渡特例、譲渡損失の損益通算、その他特例
8.不動産収支：不動産所得、直接還元法、DCF法、NPV、IRR、DSCR、利回、レバレッジ
9.土地活用：土地信託、共同開発方式、等価交換方式、定期借地権方式

金融系の検索結果って提灯記事しか上位に出てこない。特に銀行、証券、保険、不動産とかの記事しか出てこない。それなりに内容は分かりやすく書いてあるけど読み進めるとなんというか微妙に自社商品に誘導するとかなってて、不快感しかなく迷惑ではあるけど仕方ないと割り切っている。税金に関しては国税が出てくるけど、非常に分かりにくい。
わざとなんだろうなぁと思う。

不動産に関しては建蔽率、容積率とそこから税金の計算というところが王道パターンなので繰り返し問題に取り組むしかない。
ちなみに不動産系の資格はFP以外でも結構多いので、興味ある方はどうぞ。